Airbnb et résidence secondaire à Toulouse : pas de limite de jours, mais une autorisation

Vous avez un appartement à Toulouse ou dans la couronne, vous n’y vivez pas, et vous voulez le mettre sur une plateforme. Vous cherchez combien de jours vous avez le droit de le louer, et vous tombez sur trois réponses différentes.

Aucune des trois n’est votre réponse, parce que la vraie question n’est pas le nombre de jours. C’est votre adresse, votre étiquette énergie, et la date d’aujourd’hui. Comptez quinze minutes pour tout lire, ou une minute si vous allez droit au vérificateur de démarches.

Non, il n’y a pas de plafond annuel pour une résidence secondaire

Aucun plafond annuel de jours ne s’applique à une résidence secondaire. Le plafond de 120 jours ne vise qu’un logement déclaré comme la résidence principale du loueur. C’est écrit dans l’article L324-1-1 du code du tourisme, qui réserve cette limite aux meublés déclarés comme la résidence principale du loueur. Un logement où vous ne vivez pas n’entre pas dans cette catégorie.

Une seule durée vous concerne, et elle est d’une autre nature. Le portail de l’État l’écrit ainsi : « Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. » Elle porte sur un client, pas sur votre calendrier : vous pouvez enchaîner douze voyageurs différents sans jamais l’approcher. Le cas où elle mord est celui du client fidèle qui reste longtemps.

Une réserve sur le chiffre de 120 jours, pour les propriétaires concernés : depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Nous n’avons trouvé aucune délibération de ce type pour Toulouse au 6 septembre 2026, et c’est une vérification à refaire, pas une garantie. Bordeaux, elle, l’a votée : nous avons mesuré ce que cela change sur le plafond de nuits et le tarif d’une conciergerie à Bordeaux.

Dans Toulouse il faut une autorisation, et un diagnostic classé A à E

Dans la ville de Toulouse, une résidence secondaire louée en courte durée exige une autorisation temporaire de changement d’usage, valable 2 ans et renouvelable, demandée avant la première nuit. Le changement d’usage, c’est l’autorisation de sortir un logement de sa fonction d’habitation pour en faire une activité, et c’est un régime distinct de la déclaration. Toulouse Métropole écrit dans sa foire aux questions : « Seule la ville de Toulouse est concernée ». Le règlement est entré en vigueur le 1er novembre 2023.

Les trois conditions, et celle qui bloque tout

• Un diagnostic de performance énergétique classé A à E. Le portail de l’État écrit que pour obtenir l’autorisation, « vous devez en fournir le DPE, et celui-ci doit indiquer un classement de A à E ». Un logement F ou G n’obtient pas l’autorisation, et aucune compensation ne rachète ce refus. À partir de 2034, le classement demandé sera de A à D.
• Deux autorisations sans compensation par propriétaire personne physique. Toulouse Métropole écrit : « Au-delà de ces 2 autorisations accordées à un même propriétaire personne physique, toute demande de changement d’usage est soumise à compensation. » Le troisième logement n’est donc pas interdit, il coûte autre chose.
• Une compensation dès le 1er logement quand le propriétaire est une société, société civile immobilière comprise. Compenser, ce n’est pas verser une somme : c’est transformer en habitation, au même moment, des locaux qui avaient un autre usage, dans le respect du zonage du règlement municipal.

C’est le diagnostic qu’il faut regarder en premier, parce qu’il se règle par des travaux et pas par un dossier.

Une confusion coûteuse : la déclaration en ligne qui vous donne un numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation de changement d’usage. Ce sont deux démarches distinctes, dans deux régimes juridiques différents, et avoir la première ne vous protège pas de l’absence de la seconde.

Hors de la ville de Toulouse, ce que nous avons vérifié et ce que nous n’avons pas vérifié

Nous n’avons trouvé aucune commune de Toulouse Métropole, autre que Toulouse, qui soumette la location de courte durée à une autorisation de changement d’usage. La seule source qui l’affirme est la foire aux questions de Toulouse Métropole, qui n’affiche pas de date de mise à jour. C’est une absence de preuve du contraire, pas une preuve d’absence, et nous le disons plutôt que de l’arrondir.

Deux raisons de vérifier vous-même avant la première nuit. D’abord, une commune en zone tendue, c’est-à-dire une commune où l’offre de logements est officiellement jugée insuffisante face à la demande, peut instaurer ce régime par simple délibération de son conseil municipal : la réponse d’aujourd’hui n’est pas celle de l’an prochain. Ensuite, la couronne toulousaine déborde largement la métropole. Castanet-Tolosan, Muret, Auterive et une bonne part du sud relèvent d’autres intercommunalités, que nous n’avons pas auditées, et pour lesquelles nous n’affirmons rien.

Le guichet national n’est pas ouvert, et ce que ça change pour vous

Le 6 septembre 2026, le téléservice national qui doit délivrer les numéros d’enregistrement n’est pas ouvert aux loueurs. La Direction générale des entreprises annonce le 4e trimestre 2026. Elle l’écrit sur sa propre page, mise à jour le 23 juillet 2026 : « La mise en service de la version suivante de l’API meublés et du téléservice national d’enregistrement associé est prévue pour le quatrième trimestre de l’année 2026. »

Deux régimes coexistent selon les communes, et ces mots reviennent plus bas : la déclaration soumise à enregistrement, qui donne un numéro à afficher sur l’annonce, et la déclaration simple, un formulaire déposé en mairie sans numéro. Le portail de l’État chiffre leur défaut différemment.

La Direction générale des entreprises écrit aussi, dans la même page, ce que vous devez faire en attendant : « Vos obligations demeurent celles prévues par la réglementation actuellement applicable dans votre commune. » Autrement dit, aujourd’hui, vous déclarez à votre mairie, exactement comme avant.

Et elle écrit une troisième chose, beaucoup moins reprise : « Au lancement de la version suivante de l’API meublés, tous les loueurs, sans exception, devront demander un NER auprès du téléservice national pour chaque meublé de tourisme mis en location », le NER étant le numéro d’enregistrement national. Puis : « après la fin de cette période transitoire, tous les anciens NER deviendront invalides et ne pourront donc plus être utilisés ». Le numéro que vous obtiendrez cette semaine à la mairie a donc une date de péremption.

Ce que disent les pages que vous trouvez en premier

Le 6 septembre 2026, nous avons relevé les pages françaises qu’un propriétaire trouve en premier sur cette question, une page par éditeur, et nous n’avons gardé que celles portant une date postérieure au 20 mai 2026. Nous leur avons posé une seule question, celle qui coûte de l’argent au lecteur : préviennent-elles que le numéro obtenu aujourd’hui devra être refait et deviendra invalide ?

Sur ces 7 pages, 2 le disent. Nous ne publions pas de pourcentage : sept pages ne font pas une statistique. Et parmi les 4 pages postérieures au 23 juillet 2026, date de mise à jour de la page où la Direction générale des entreprises annonce le report, 2 préviennent et 2 non. Le tableau ci-dessous vous donne leurs phrases et leurs dates, et vous jugez vous-même.

Comment ce relevé a été fait, ce qu’il ne prouve pas, et pourquoi les pages ne sont pas nommées

Relevé du 6 septembre 2026, refaisable. Les pages ont été collectées par recherche web sur les formulations suivantes, à recopier pour recompter : « louer sa résidence secondaire sur Airbnb règles 2026 nombre de jours », « résidence secondaire Airbnb déclaration mairie changement d’usage 2026 propriétaire obligations », « numéro enregistrement meublé tourisme obligatoire depuis 20 mai 2026 propriétaire ». Chaque page a été ouverte et lue en entier, jamais classée sur la présence d’un mot. Une seule page par éditeur est comptée : un éditeur qui publie quatre articles sur le sujet ne pèse pas quatre fois. Base de départ : 14 pages traitant réellement de l’obligation de déclaration ou d’enregistrement. Base affichée : les 7 datées d’après le 20 mai 2026. Notre propre site n’entre pas dans le relevé. Une page est comptée « oui » seulement si elle prévient que le numéro obtenu aujourd’hui devra être refait, parce que c’est la péremption qui coûte au lecteur, et non l’annonce d’une ouverture. Ce que ce relevé ne prouve pas, et c’est important : que ces pages soient en faute. Le report a été publié par la Direction générale des entreprises sur une page mise à jour le 23 juillet 2026, et 3 des 7 pages sont antérieures à cette date, celles du 21 mai, du 6 juillet et du 17 juillet : elles ne pouvaient pas le savoir. Sur les 4 postérieures, celles du 7 août, du 30 août, du 1er septembre et du 2 septembre, 2 préviennent et 2 non. Aucun de ces effectifs ne justifie un pourcentage, et nous n’en publions aucun. Il ne prouve pas non plus que ces pages soient fausses sur le reste, ni qu’elles soient les plus lues. Les pages ne sont ni nommées ni liées : nous ne renvoyons pas vers celles qui nous concurrencent sur cette requête, et les phrases citées mot pour mot avec leur date permettent de les retrouver.

Une des 14 pages de départ mérite d’être citée à part, parce qu’elle est celle qu’un propriétaire toulousain ouvre en premier. La page de Toulouse Métropole consacrée aux meublés de tourisme décrit sa seule procédure locale et publie les montants de son règlement de 2023. Elle n’affiche pas de date de mise à jour, donc elle n’entre pas dans la base affichée.

Votre logement, vos démarches

Six questions, et vous obtenez la liste ordonnée de ce qui vous concerne aujourd’hui, ce qui changera à l’ouverture du guichet national, et ce que vous risquez si la règle n’est pas tenue. Tant que les six réponses ne sont pas données, rien ne s’affiche. Rien n’est envoyé, rien n’est enregistré, aucune adresse électronique n’est demandée.

Quatre obligations qui ne se comptent pas en jours

Le nombre de jours et le numéro d’enregistrement ne sont pas toute la liste. Quatre autres obligations s’appliquent, quelle que soit votre commune, et les deux premières ci-dessous ne coûtent rien. Elles figurent sur la fiche du portail de l’État consacrée à la location d’un meublé de tourisme, mise à jour le 21 mai 2026.

• Un numéro SIRET. Vous demandez votre inscription au répertoire Sirène, gratuitement, par le portail des formalités des entreprises, et l’Insee vous attribue un numéro SIRET. C’est lui qui vous identifie auprès de l’administration fiscale.
• La taxe de séjour. Quand la commune l’applique, le client la paie, et c’est vous qui la collectez puis la reversez, sauf si la plateforme s’en charge à votre place. Toulouse Métropole l’applique.
• Les cotisations sociales au-delà d’un certain montant de recettes. Le portail de l’État pose le principe sans publier le seuil sur cette page, donc c’est une question pour un comptable et non un chiffre que nous inventerons ici.
• Une assurance adaptée. Un contrat d’habitation classique ne couvre pas toujours l’accueil de voyageurs contre paiement. À vérifier auprès de votre assureur, par écrit.

Cette liste couvre ce que le portail de l’État rattache à la mise en location. Elle ne couvre pas votre fiscalité locale, cotisation foncière des entreprises et taxe d’habitation sur résidence secondaire comprises, qui dépend de votre situation et se regarde avec un comptable.

Une cinquième échéance vise spécifiquement les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, dans toutes les communes, y compris celles où rien n’est demandé aujourd’hui : à partir du 1er janvier 2034, l’article L324-2-2 du code du tourisme leur impose le niveau de performance énergétique d’un logement décent. Si vous êtes en E aujourd’hui, la question des travaux est déjà posée.

Ce que vous risquez, et qui le prononce

Depuis le 20 mai 2026, la commune peut prononcer elle-même l’amende pour un défaut de déclaration, sans passer par un juge. C’est le changement le plus concret pour un propriétaire, et il n’a rien à voir avec le guichet. L’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur, prévoit une amende administrative « prononcée par la commune » d’un montant qui ne peut excéder 10 000 EUR pour un défaut de déclaration, et 20 000 EUR pour une fausse déclaration. Avant, il fallait saisir le tribunal.

Les deux autres sanctions restent des amendes civiles, prononcées par le tribunal saisi à la demande de la commune : 15 000 EUR au maximum pour un dépassement du plafond de jours, qui ne concerne que les résidences principales, et jusqu’à 100 000 EUR par logement pour un défaut d’autorisation de changement d’usage, montant que le portail de l’État chiffre en renvoyant à l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation, assorti d’une astreinte, c’est-à-dire une somme qui s’ajoute chaque jour et par mètre carré tant que la situation n’est pas régularisée.

Trois sources, trois montants, et nous montrons les trois

Les chiffres publiés par le code en vigueur, par le portail de l’État et par Toulouse Métropole ne coïncident pas. Nous ne choisissons pas celui qui nous arrange, nous les mettons côte à côte.

Lecture du tableau : les 10 000 EUR et les 20 000 EUR de la première colonne sont des amendes administratives prononcées par la commune, les 15 000 EUR une amende civile prononcée par le tribunal saisi à sa demande. Les 5 000 EUR du portail de l’État valent pour une déclaration soumise à enregistrement, et le même portail chiffre à 450 EUR le défaut de déclaration simple. Les 100 000 EUR s’accompagnent d’une astreinte par jour et par mètre carré.

Une précision sur la case de la première colonne qui ne porte pas de montant : le code du tourisme ne chiffre pas lui-même le défaut d’autorisation de changement d’usage d’un logement, il renvoie au code de la construction. Le code du tourisme porte bien une amende civile de 25 000 EUR, mais elle vise un autre cas, celui des locaux qui n’étaient pas destinés à l’habitation, et nous ne la publions donc pas dans cette ligne.

Nous retenons le code dans sa version en vigueur, parce qu’un règlement municipal ne fixe pas le plafond d’une amende prévue par la loi, et parce que le portail de l’État est en retard sur son propre texte pour ce seul montant de 5 000 EUR. Ses 450 EUR de la déclaration simple, eux, restent le montant en vigueur d’un régime distinct. Si l’écart compte pour votre dossier, posez la question par écrit au service concerné et faites confirmer la réponse par écrit.

Ce que ça change sur vos impôts

Un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 EUR de recettes, avec un abattement de 30 %. Le micro-BIC est le régime simplifié des petites activités, celui où l’on déclare ses recettes sans tenir de comptabilité, et l’abattement est la part de ces recettes que le fisc retire d’office avant de calculer l’impôt. S’il est classé, le plafond est de 83 600 EUR pour les revenus de 2026 à 2028, et l’abattement de 50 %. Le plafond de 77 700 EUR, encore affiché par la page de l’administration fiscale citée plus bas, était celui des revenus de 2025 : il a été relevé par la revalorisation triennale des seuils.

Attention au mot classé, qui désigne ici le classement en étoiles du meublé de tourisme, et qui n’a rien à voir avec l’étiquette énergie dont il est question plus haut. Un logement peut être classé quatre étoiles et affiché en F, ou en A et non classé.

Le seuil ne s’apprécie pas sur l’année en cours. L’administration retient le montant de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Encaisser 20 000 EUR une seule fois ne vous fait donc pas sortir du micro-BIC cette année-là ; c’est en dépassant deux années de suite que le régime change.

L’écart entre classé et non classé est le geste le plus rentable de la page : sur 40 000 EUR de recettes, un meublé classé reste au micro-BIC avec la moitié de ses recettes effacée par l’abattement, un meublé non classé en est sorti depuis longtemps. Le classement se demande auprès d’un organisme accrédité, il est payant et vaut 5 ans. Nous ne publions pas de prix ici : il varie d’un organisme à l’autre et nous ne l’avons pas mesuré. Nous ne tranchons pas non plus entre le micro et le réel, qui est l’autre régime possible : ça dépend de vos charges et ça se décide avec un comptable.

Trois questions qu’on nous pose

Ce que nous faisons de tout ça

Cet article vous donne la carte. Ce qu’il ne fait pas, c’est le trajet : monter le dossier de changement d’usage, réunir le diagnostic et les pièces, écrire la déclaration, tenir le calendrier de renouvellement, et refaire l’enregistrement quand le guichet ouvrira.

C’est ce que nous prenons en charge, avec le reste. Si vous voulez d’abord savoir ce que votre logement peut rapporter et ce qu’il vous coûterait de le confier, nos tarifs de conciergerie à Toulouse sont publics.

Le travail d’un concierge à Toulouse est décrit poste par poste sur sa page. Et si vous préférez commencer par un regard sur votre annonce, l’audit est gratuit et il est écrit.

Les sources, avec leur date

• Direction générale des entreprises, L’API meublés, guichet unique de centralisation des données d’activité, page mise à jour le 23 juillet 2026, consultée le 6 septembre 2026, pour la mise en service au 4e trimestre 2026, le maintien des obligations communales en attendant, et l’invalidation des anciens numéros d’enregistrement.
• Portail de l’administration française, Location d’un meublé de tourisme, page mise à jour le 21 mai 2026, consultée le 6 septembre 2026, pour le diagnostic classé A à E exigé pour l’autorisation de changement d’usage et le passage à A jusqu’à D en 2034, la limite de 90 jours consécutifs par année civile pour un même client, l’inscription au répertoire Sirène, la taxe de séjour, les cotisations sociales, l’amende de 5 000 EUR ou 450 EUR pour défaut de déclaration, et les 100 000 EUR par logement en l’absence d’autorisation de changement d’usage.
• Toulouse Métropole, Foire aux questions sur les changements d’usage des locaux d’habitation et Louer un local meublé pour du tourisme ou de courtes durées, pages consultées le 6 septembre 2026, pour « Seule la ville de Toulouse est concernée », l’autorisation temporaire de 2 ans renouvelable, « Au-delà de ces 2 autorisations accordées à un même propriétaire personne physique, toute demande de changement d’usage est soumise à compensation », la compensation dès le 1er logement pour une personne morale, l’entrée en vigueur au 1er novembre 2023 et les montants du règlement municipal. Ces pages n’affichent pas de date de mise à jour.
• Code du tourisme, article L324-1-1 dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, consulté le 6 septembre 2026, pour la déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, la limite de 120 jours réservée aux meublés déclarés comme résidence principale du loueur et sa réduction possible à 90 jours par délibération, les amendes administratives de 10 000 EUR et 20 000 EUR prononcées par la commune, l’amende civile de 15 000 EUR prononcée par le tribunal, et l’amende de 25 000 EUR qui vise les locaux non destinés à l’habitation et non le cas traité ici.
• Code du tourisme, article L324-2-2, dans sa version applicable au 1er janvier 2034, consulté le 6 septembre 2026, pour l’obligation de performance énergétique d’un logement décent imposée à tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur, dans toutes les communes.
• Administration fiscale, Les locations meublées, page modifiée le 8 avril 2026, consultée le 6 septembre 2026, pour l’abattement de 30 % en meublé non classé et de 50 % en meublé classé, le plafond de 15 000 EUR en non classé, et l’appréciation du seuil sur l’année précédente ou l’avant-dernière année. Le plafond du meublé classé publié par cette page, 77 700 EUR, est celui des revenus de 2025.
• Bulletin officiel des finances publiques, barème BOI-BAREME-000044 des seuils du régime micro, actualisation du 19 août 2026, consultée le 6 septembre 2026, pour le plafond de 83 600 EUR applicable aux revenus de 2026 à 2028 en meublé de tourisme classé, et le maintien du plafond de 15 000 EUR en non classé.
• Relevé maison de 14 pages françaises, une par éditeur, dont 7 datées d’après le 20 mai 2026 forment la base affichée, mené le 6 septembre 2026. Méthode, effectifs et exclusions détaillés sous le tableau.
• Ces sources sont à revérifier au 1er octobre 2026, date à laquelle s’ouvre la fenêtre annoncée pour la mise en service du guichet national. Son ouverture rendra caduque une partie de cette page, qui sera reprise à ce moment-là.