Simulateur Airbnb gratuit : le calcul et ce qui vous reste

Vous tapez votre adresse dans un simulateur, il vous rend un nombre à cinq chiffres, et vous ne savez pas quoi en faire. C’est normal : ce nombre est un point de départ de calcul, pas un revenu.

Cette page pose le calcul en entier, avec ses hypothèses écrites, pour que vous puissiez le refaire à la main sur votre propre logement. Comptez dix minutes pour tout lire, ou trente secondes si vous allez directement au tableau.

La formule qu’un simulateur applique, et les deux lignes qu’il n’affiche pas

Tout simulateur applique une multiplication : tarif par nuit multiplié par nuits louées, soit 92 EUR fois 248 nuits, soit 22 816 EUR dans notre hypothèse. Le reste de son travail consiste à deviner ces deux nombres à partir de votre adresse et de logements comparables. La multiplication, elle, n’a rien de secret.

Sur l’hypothèse que nous utilisons pour un T2 toulousain, 92 EUR la nuit et 248 nuits louées dans l’année, elle donne 22 816 EUR.

Deux lignes la suivent pourtant toujours dans la vraie vie.

• Ce que prend la plateforme, prélevé avant que l’argent vous parvienne.
• Le coût de la prise en charge, si vous ne faites pas tout vous-même : accueil, ménage, annonce, calendrier, réponses aux voyageurs.

L’ordre compte. La commission d’Airbnb se retire d’abord, et notre commission d’accompagnement se calcule ensuite sur les recettes qui restent après elle, jamais sur le brut. La TVA due sur la commission d’Airbnb se retire à part : elle est à votre charge, mais elle ne diminue pas la base sur laquelle nous calculons. C’est l’ordre que nous appliquons dans nos trois formules, et c’est celui du tableau plus bas.

Ce qu’Airbnb prend vraiment : 18,6 % pour tout le monde au 13 octobre 2026

Airbnb supprime les frais partagés et bascule tous les hôtes de l’Espace économique européen sur une commission unique de 15,5 % à leur charge, au plus tard le 13 octobre 2026. La France est dedans. Airbnb l’a publié dans son centre de ressources et écrit que si vous ne remontez pas votre prix avant cette date, vos versements par nuit baissent.

Et 15,5 % n’est pas votre coût réel : c’est 18,6 %. La TVA à 20 % s’ajoute à cette commission, et un particulier qui loue ne la récupère pas. Sur 22 816 EUR de recettes, Airbnb prend donc 3 536,48 EUR de commission plus 707,30 EUR de TVA, soit 4 243,78 EUR, que le tableau arrondit à 4 244 EUR.

Deux points changent le résultat et sont traités en détail sur notre page dédiée, parce qu’ils méritent mieux qu’un paragraphe.

• La bascule a peut-être déjà eu lieu chez vous, sans qu’on vous prévienne. C’est le cas des annonces reliées à un outil de réservation, donc de beaucoup de celles qui sont confiées à une conciergerie, la nôtre comprise. Si c’est votre cas, vous payez déjà 18,6 % et remonter votre prix maintenant ne compenserait rien.
• Ce prélèvement porte aussi sur le ménage que vous facturez, pas seulement sur le prix des nuits. La page d’aide d’Airbnb écrit que les frais de service portent sur le prix par nuit et sur les frais facturés par l’hôte, taxes exclues.

Comment savoir où vous en êtes, de combien remonter votre prix et à quelle date : tout est mesuré et chiffré sur notre page frais Airbnb côté propriétaire. Si votre bascule n’a pas encore eu lieu, vous êtes encore à 3,6 % TVA comprise, et vos montants d’aujourd’hui sont plus élevés : ils sont donnés dans un encadré juste après le tableau.

Combien de nuits avez-vous le droit de louer

Si le logement est déclaré comme votre résidence principale, la loi le limite à 120 jours de location par année civile. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit trois exceptions à ce plafond, et trois seulement : obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure.

Au-delà de 120 jours, la page de Toulouse Métropole écrit que le loueur est soumis aux mêmes obligations que les résidences secondaires, et qu’aucune dérogation ne peut être accordée à cette bascule. Ce n’est donc pas une porte fermée, c’est un changement de régime, avec les démarches et les risques qui vont avec : le dépassement expose à une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 EUR.

Attention si votre logement n’est pas dans Toulouse même. Le plafond vient de la loi, mais une commune peut l’abaisser par délibération motivée, jusqu’à 90 jours au minimum. Toulouse applique 120 jours. Dans les autres communes du rayon de 20 km, le nombre à retenir se vérifie auprès de la commune avant de bâtir un calcul dessus.

Une obligation s’applique à tout le monde, quelles que soient vos nuits :

• Le numéro d’enregistrement délivré par la Mairie de Toulouse est obligatoire, et il doit figurer sur vos annonces dès le premier jour de mise en location, donc dès la publication de l’annonce et non à la première nuit vendue.

Les autres dépendent de votre situation :

• Résidence principale déclarée : la déclaration et le numéro suffisent, dans la limite des 120 jours.
• Résidence secondaire : une autorisation de changement d’usage est nécessaire avant la première nuit, et elle obéit à des règles qui dépendent du nombre de logements que vous louez. Aucun plafond annuel de jours ne s’applique en revanche.

Deux montants d’amende touchent directement le calcul de cette page : jusqu’à 5 000 EUR pour un enregistrement absent ou défectueux, et jusqu’à 10 000 EUR pour un dépassement des 120 jours. La même page officielle en publie trois autres, qui visent la fausse déclaration et le changement d’usage non autorisé.

Si votre logement n’est pas votre résidence principale, le plafond de 120 jours ne vous concerne pas et les démarches sont différentes. Nous avons détaillé le cas de Toulouse, et ce que nous avons pu ou non vérifier pour les autres communes, dans notre page sur la location d’une résidence secondaire à Toulouse.

Le calcul posé : trois remplissages, trois formules

Voici le calcul complet pour un T2 à 92 EUR la nuit, une fois la bascule Airbnb faite. Chaque ligne est un niveau de remplissage, chaque colonne un niveau d’accompagnement. Les montants sont exacts au calcul pour ces hypothèses. Ce sont les hypothèses qui sont approximatives, pas l’arithmétique : vous pouvez vérifier chaque case.

Avant de lire les colonnes, ce que chacune veut dire :

• Sans accompagnement : vous faites tout. L’annonce, les prix, le calendrier, les messages, les arrivées, les départs, le ménage et le linge.
• Flex, 15 % : nous prenons l’annonce, les prix, le calendrier et les échanges avec les voyageurs. Personne sur place : vous organisez vous-même l’accueil, le ménage et le linge.
• Confort, 20 % : Flex, plus la présence sur place. Arrivées et départs, ménage et linge coordonnés par l’équipe.
• Premium, 24 % : Confort, avec un niveau de suivi et de disponibilité plus élevé. Les matériaux, la main d’oeuvre et les interventions extérieures restent à votre charge, comme dans les deux autres formules.

Le détail complet de chaque formule est sur notre page tarifs et formules.

La ligne 120 nuits n’est pas la ligne pessimiste, c’est la seule ligne légale si vous louez votre résidence principale. Elle laisse entre 6 748 et 8 987 EUR sur l’année, soit 562 à 749 EUR par mois selon la formule. Si vous êtes dans ce cas, lisez cette ligne et ignorez les deux autres : elles décrivent un logement dédié, pas le vôtre.

La colonne sans accompagnement est là pour une raison précise : si vous habitez à côté, que vous êtes disponible pour les arrivées et que le ménage ne vous pose pas de problème, elle vous laisse le montant le plus élevé du tableau et vous n’avez besoin de personne. Notre travail commence quand vous n’êtes pas là, ou quand le temps que ça vous prend vaut plus que la commission.

Adapter le tableau à votre tarif et à vos nuits

Tous les montants du tableau sont proportionnels au tarif par nuit et au nombre de nuits, donc une multiplication suffit pour les adapter. Divisez votre tarif par 92, puis multipliez toute la ligne par le résultat.

• Vous visez 110 EUR la nuit : multipliez par 1,20.
• Vous visez 130 EUR la nuit : multipliez par 1,41.
• Vous visez 75 EUR la nuit : multipliez par 0,82.

Le même raisonnement vaut pour le nombre de nuits. Un logement loué 180 nuits se lit en prenant la ligne 248 nuits et en multipliant par 0,73.

Reste à savoir combien de nuits votre logement fera vraiment, et c’est la question la plus difficile de la page. Nous ne publions pas de taux d’occupation moyen par quartier toulousain, parce que nous n’en avons pas de mesuré, et un chiffre inventé vous coûterait plus cher que pas de chiffre du tout. Voici comment l’estimer vous-même, en cinq étapes :

1. Ouvrez trois annonces comparables à la vôtre, dans votre rue ou votre quartier. Relevez au passage leur tarif par nuit : c’est aussi votre meilleure base pour remplacer nos 92 EUR d’hypothèse.
2. Sur chacune, comptez les nuits déjà bloquées dans les 90 prochains jours.
3. Faites la moyenne des trois nombres obtenus. C’est cette moyenne, et non leur somme, qui sert pour la suite.
4. Divisez cette moyenne par 90 pour obtenir un taux d’occupation.
5. Multipliez ce taux par 365 pour obtenir un nombre de nuits par an.

Un exemple qui boucle : trois calendriers à 48, 55 et 62 nuits bloquées donnent une moyenne de 55. 55 divisé par 90 font 61 %, et 61 % de 365 font 223 nuits. Vous lisez donc la ligne 248 nuits du tableau, multipliée par 0,90.

Ce que cette estimation ne vaut pas. C’est une indication de la demande, pas une prévision. Elle surestime toujours un peu, parce qu’une date bloquée n’est pas toujours une date louée, et parce que trois mois ne disent rien des saisons qu’ils ne couvrent pas. Faites-la deux fois dans l’année, une fois en haute saison et une fois en basse, plutôt qu’une seule.

Vous n’avez pas encore de logement et vous hésitez à acheter ? Les cinq étapes ci-dessus marchent aussi, et elles sont même votre meilleur outil : faites-les sur trois annonces de la rue ou de l’immeuble que vous visez, avant de signer quoi que ce soit. Vous obtenez un tarif et un nombre de nuits, donc une ligne du tableau, donc un ordre de grandeur de ce que le bien peut laisser.

Dernière limite de l’exercice : le tableau suppose un tarif identique toute l’année, ce qui est faux partout. Pour approcher la saisonnalité, refaites la multiplication deux fois, une fois en haute saison avec vos nuits de haute saison, une fois en basse saison, et additionnez.

À partir de quand un accompagnement se paie tout seul

Sur la ligne 248 nuits du tableau, notre commission annuelle fait 2 892 EUR en Flex, 3 856 EUR en Confort et 4 627 EUR en Premium. Ramenées à la rotation, pour des séjours de 3 nuits en moyenne, donc 83 rotations dans l’année, cela fait environ 35, 46 et 56 EUR par séjour. Avec des séjours de 2 nuits, donc 124 rotations, environ 23, 31 et 37 EUR. Si votre bascule n’a pas encore eu lieu, ces montants sont plus élevés d’environ 14 % : comptez 40, 53 et 64 EUR par séjour de 3 nuits.

Ce montant se compare à un travail que vous pouvez estimer vous-même, mais le panier de travail n’est pas le même selon la formule, et c’est ce qui rend la comparaison honnête.

• Face aux 35 EUR de Flex, comptez seulement : répondre aux messages avant et pendant le séjour, tenir le calendrier et fixer les prix, entretenir l’annonce. L’accueil, le ménage et le linge restent à votre charge en Flex, donc ajoutez-les à votre côté de la balance, pas au nôtre.
• Face aux 46 EUR de Confort ou aux 56 EUR de Premium, comptez la même chose, plus l’organisation de l’arrivée et du départ et la coordination de l’intendance. Le ménage, lui, n’entre pas dans la comparaison : dans ces deux formules il est payé par le voyageur selon les modalités du contrat.

Si ce travail vaut moins que le montant de votre ligne et que vous êtes disponible ces jours-là, faites-le vous-même : la colonne sans accompagnement est alors la bonne, et cette page vous aura fait économiser un rendez-vous.

Pour obtenir votre propre chiffre : la commission annuelle est la différence entre la colonne « sans accompagnement » et votre colonne, sur votre ligne. Divisez-la par votre nombre de rotations, c’est-à-dire votre nombre de nuits divisé par la durée moyenne de vos séjours.

Ce que ce tableau ne contient pas

Ce tableau ne contient ni le ménage, ni le linge, ni les charges, ni le crédit, ni la taxe de séjour, ni les impôts : il s’arrête à ce qui vous est versé. Ce n’est ni un bénéfice, ni un revenu net, ni une prévision. Voici, nommément, ce qui reste à en retirer ou à placer ailleurs.

• Le ménage et le linge. En Confort et en Premium, ils sont coordonnés par l’équipe, et le ménage est payé par le voyageur selon les modalités du contrat. Il ne sort donc pas de votre colonne, mais il s’ajoute au prix que le voyageur voit, et un prix plus élevé pèse sur votre remplissage, donc sur la première colonne du tableau. Le périmètre exact est expliqué avant tout démarrage, sur notre page ménage Airbnb à Toulouse.
• La commission Airbnb prélevée sur les frais que vous facturez. Elle porte sur le prix des nuits et sur les frais facturés par l’hôte, taxes exclues. Le tableau ne compte que les nuits : tout frais que vous ajoutez à la réservation supporte la même commission, et elle n’y figure pas.
• Le linge. Son coût dépend de l’organisation retenue et du volume de rotations. Nous ne publions pas de montant type, parce que nous n’en avons pas de mesuré.
• Les matériaux, la main d’oeuvre et les interventions extérieures. Ils restent à votre charge, y compris en Premium. Un chauffe-eau qui lâche est votre chauffe-eau.
• La taxe de séjour. Elle n’est pas un frais : Airbnb l’ajoute au prix payé par le voyageur et la reverse, elle ne sort pas de votre poche. Son taux varie fortement d’une commune à l’autre autour de Toulouse.
• Le traitement de TVA de nos propres commissions. Le tableau applique les taux Flex, Confort et Premium tels qu’ils sont publiés. Si un taux est exprimé hors taxes, le montant réellement prélevé est plus élevé : posez la question avant de signer, chez nous comme ailleurs.
• Vos charges, votre crédit, votre assurance, vos impôts et vos cotisations. Ils dépendent de votre régime et de votre situation, que cette page ne connaît pas.

Le détail de ce que couvre chaque formule, et de ce qu’elle ne couvre pas, est sur notre page tarifs et formules.

Faire varier vos hypothèses mois par mois

Pour faire varier vos hypothèses mois par mois, notre simulateur en ligne refait la même arithmétique sur 30 jours, avec trois curseurs, sans inscription et sans adresse e-mail. Le tableau ci-dessus, lui, raisonne à l’année. Il est en bas de notre page tarifs et formules.

Nous l’avons fait tourner le 6 septembre 2026 pour décrire ce qu’il fait, y compris ce qu’il ne fait pas.

• Ce qu’il demande : un tarif par nuit de 55 à 180 EUR, un nombre de nuits occupées de 5 à 28 sur 30, et un taux de prélèvement de la plateforme de 0 à 25 % que vous réglez vous-même.
• Ce qu’il rend : les recettes d’hébergement, le montant prélevé par la plateforme, la commission, et ce qui reste. Réglé sur 92 EUR, 20 nuits et 15 %, il affiche 1 840 EUR de recettes, 276 EUR pour la plateforme, 312,80 EUR de commission et 1 251,20 EUR restants. Refaites le calcul : 92 multiplié par 20 font 1 840, moins 15 % font 1 564, moins 20 % font 1 251,20.
• Ses limites, et elles comptent : il ne calcule que la commission Confort de 20 %, pas Flex ni Premium. Il raisonne sur un mois de 30 jours et non sur l’année. Il n’intègre ni le ménage ni le linge. Et il ne compte pas la TVA due sur la commission d’Airbnb, alors que son curseur de plateforme se règle par pas de 1 % : il ne peut donc pas afficher 18,6 % et il ne reproduit pas les montants de cette page. Réglé sur 19 %, il en approche par le haut, sans les atteindre.

Servez-vous en pour voir dans quel sens, et de combien, une nuit ou un euro de plus font bouger le résultat. Pour les montants eux-mêmes, les trois formules et la vue annuelle, c’est le tableau de cette page qui fait le travail.

Trois questions qu’on nous pose

Pourquoi deux simulateurs me donnent-ils deux résultats très différents ?

Parce qu’ils devinent deux choses que personne ne connaît vraiment : votre tarif moyen et votre taux d’occupation. Si les deux estimations se trompent de 10 % dans le même sens, le résultat se trompe de 21 % vers le haut ou de 19 % vers le bas. Si elles se trompent en sens contraire, les erreurs s’annulent presque. C’est pour ça qu’un écart entre deux outils ne dit pas lequel a raison, et que la seule sortie est de fixer vous-même ces deux nombres.

Le résultat du tableau est-il mon revenu imposable ?

Non. Aucun montant de cette page n’est un revenu imposable. Le régime fiscal, les abattements et les cotisations dépendent de votre statut, de vos recettes annuelles et du classement éventuel du meublé. Cette page ne traite pas la fiscalité et ne peut pas la remplacer.

Vos 92 EUR la nuit et vos 248 nuits, d’où sortent-ils ?

Ce sont des hypothèses de travail pour un T2 à Toulouse, pas des moyennes de marché mesurées, et nous l’écrivons partout où elles apparaissent. Elles servent de base commune à nos exemples pour qu’ils restent comparables entre eux. Les 248 nuits correspondent à 68 % de l’année et les 292 à 80 %, deux niveaux de remplissage couramment retenus dans les estimations, que nous n’avons pas mesurés nous-mêmes. Votre tarif et vos nuits se fixent sur votre logement, votre quartier et votre saison, et se corrigent avec les multiplications données plus haut.

Les sources, avec leur date

• Frais de service Airbnb pour les hôtes, page d’aide officielle Airbnb, consultée le 6 septembre 2026 : 3 % à la charge de l’hôte en frais partagés et de 14,1 à 16,5 % à la charge du voyageur, 15,5 % en frais uniques pour la plupart des hôtes, structure obligatoire pour certains dont les annonces reliées à un outil de réservation, et assiette portant sur le prix par nuit et sur les frais facturés par l’hôte, taxes exclues. Voir la page d’aide Airbnb sur les frais de service.
• Bascule vers la commission unique, centre de ressources Airbnb, consulté le 6 septembre 2026 : échéance au 13 octobre 2026 pour l’Espace économique européen et la Suisse, et avertissement d’Airbnb sur la baisse des versements en l’absence de hausse de prix. Voir la page du centre de ressources Airbnb sur la simplification des frais.
• Obligations des meublés de tourisme à Toulouse, site officiel de Toulouse Métropole, consulté le 6 septembre 2026 : numéro d’enregistrement obligatoire dès le premier jour de mise en location, 120 jours par an pour une résidence principale et bascule vers les obligations de la résidence secondaire au-delà, autorisation de changement d’usage, et cinq montants d’amende. Voir la page de Toulouse Métropole sur la location meublée touristique.
• Plafond de 120 jours et dérogations, article L. 324-1-1 du Code du tourisme sur Légifrance, consulté le 6 septembre 2026 : 120 jours par année civile pour une résidence principale déclarée, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et possibilité pour une commune d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée. Voir l’article L. 324-1-1 sur Légifrance.
• Nos taux : 15 % en Flex, 20 % en Confort, 24 % en Premium, calculés sur les recettes d’hébergement après commission de la plateforme. Ces taux sont les nôtres au 6 septembre 2026, et ils sont détaillés sur notre page tarifs et formules.
• Notre simulateur mensuel, relevé effectué par nos soins le 6 septembre 2026 sur la version en ligne : bornes des curseurs, ordre des opérations et montants rendus, reproduits dans la section correspondante.