La réponse en une ligne
À Toulouse, les conciergeries qui publient un taux affichent entre 12 % et 25 % sur leur formule d’entrée, avec une médiane de 22 %. Sur une annonce toulousaine médiane, qui a rapporté 17 914 € sur les 12 mois d’août 2025 à juillet 2026, 22 % représentent 3 941 € sur l’année.
Ce chiffre vient d’un relevé fait à la main le 30 août 2026 sur les sites de 22 conciergeries de l’agglomération. Trois choses que le taux seul ne dit pas, et chacune déplace la facture.
- 8 conciergeries sur 22 n’affichent aucun prix exploitable, et 3 des 13 qui publient un taux ne disent pas sur quelle somme il s’applique.
- Seuls 5 des 13 sites qui publient un taux disent s’il est hors taxes ou toutes taxes comprises, alors que l’écart entre les deux lectures peut valoir un cinquième de la facture.
- Un forfait mensuel ne devient moins cher qu’au-dessus d’un seuil de chiffre d’affaires, et ce seuil se calcule en une multiplication.
Tapez cette question et vous lirez partout la même réponse : entre 15 % et 25 %, avec une moyenne autour de 20 %. Cette fourchette n’est pas absurde, mais elle ne vient d’aucun relevé daté, et notre propre mesure la déborde par le bas. Surtout, un pourcentage ne devient une décision qu’une fois posé sur un chiffre d’affaires réel, sur une année entière, et à côté des lignes qui se facturent en dehors de lui.
Cette page fait deux choses que les comparatifs de tarifs ne font pas. Elle relève ce que les conciergeries d’une ville précise affichent réellement. Puis elle pose les taux du marché sur les seuls repères de revenus mesurés pour cette ville.
Qui écrit, pour que vous puissiez en tenir compte : nous sommes une conciergerie toulousaine. Notre propre taux est de 20 % toutes taxes comprises, calculé sur les sommes versées sur votre compte, hors frais de ménage réglés par le voyageur. Notre site ne fait pas partie des 22 relevés ci-dessous, nous ne nous notons pas nous-mêmes.
Ce que les conciergeries toulousaines affichent vraiment
Le 30 août 2026, nous avons ouvert un par un les sites de 26 conciergeries de location courte durée de Toulouse et de son agglomération. Trois étaient injoignables ce jour-là et une exerce un autre métier, la conciergerie d’entreprise. Restent 22 sites que nous avons réellement lus.
| Ce que le site publie | Combien | Part |
|---|---|---|
| Un prix chiffré, pourcentage ou forfait | 14 sur 22 | 64 % |
| Un pourcentage, les autres étant au forfait ou muets | 13 sur 22 | 59 % |
| La somme sur laquelle ce pourcentage se calcule | 10 sur 13 | 77 % |
| Et ce qui est exclu de cette somme | 6 sur 13 | 46 % |
| Si le taux est hors taxes ou toutes taxes comprises | 5 sur 13 | 38 % |
| Un montant chiffré pour la mise en service | 1 sur 22 | 5 % |
| Le sort de la taxe de séjour dans le calcul | 0 sur 22 | 0 % |
Quatre choses sortent de ce relevé.
La médiane des taux affichés à Toulouse est de 22 %. 13 des 22 entreprises publient un pourcentage, la quatorzième ne publiant qu’un forfait. En retenant l’offre d’entrée de chacune et en les rangeant du plus petit au plus grand, on obtient 12, 15, 20, 20, 20, 20, 22, 22, 25, 25, 25, 25 et 25. La valeur du milieu est 22. Deux réserves vont avec. Sur 13 valeurs, il suffirait qu’un seul des deux 22 soit en réalité un 20 pour que la médiane tombe à 20 %. Et le plancher de 12 % est l’offre d’entrée d’un seul prestataire, celui dont les formules s’étalent jusqu’à 32 % : c’est une offre réelle, pas un niveau de marché. Le haut de série, lui, est solide, 5 des 13 affichent 25 %.
3 des 13 sites qui publient un pourcentage l’affichent nu, sans écrire une seule fois sur quelle somme il s’applique. Un taux sans cette somme ne permet aucun calcul, et c’est pourtant elle qui décide de la facture. Deux sites font l’inverse, plus rare : ils expliquent précisément la somme de référence sans jamais donner leur taux.
8 des 13 sites qui publient un taux ne disent pas s’il s’entend hors taxes ou toutes taxes comprises. Ce silence n’est pas un détail de présentation. Quand le prestataire facture la taxe sur la valeur ajoutée, un taux annoncé hors taxes se paie majoré de cette taxe : au taux normal de 20 %, un 22 % affiché hors taxes revient à 26,4 %, soit 788 € de plus par an sur l’annonce médiane que le même 22 % annoncé toutes taxes comprises. La condition compte : un petit prestataire dispensé de facturer cette taxe, ce que l’on appelle la franchise en base, vous laisse payer exactement le taux qu’il affiche. C’est précisément pour cela que la mention doit figurer. Précision honnête, enfin : les 5 sites qui tranchent écrivent tous « TTC ». Le risque est donc théorique à ce jour, et c’est une question à poser plutôt qu’un piège constaté.
Aucun des 22 sites lus n’écrit si la taxe de séjour entre ou non dans le montant sur lequel la commission se calcule. Selon la plateforme et la commune, cette taxe est tantôt collectée et reversée par la plateforme, tantôt encaissée par l’hôte qui la reverse ensuite. Nous n’avons pas pu établir la règle applicable à Toulouse pour chaque plateforme, et nous ne l’écrivons donc pas. Ce que le relevé établit, c’est que la question reste sans réponse sur les 22 sites. Elle est à poser avant de signer.
Comment ce relevé a été fait, et ce qu’il ne couvre pas
- Protocole
- Panel de départ : 26 domaines de conciergeries identifiées comme actives sur Toulouse et son agglomération, réunis lors d’un recensement du marché toulousain conduit en août 2026. Pour chaque site, ouverture de la page d’accueil, puis d’une page de tarifs quand l’accueil n’en portait pas, avec deux essais d’adresse au maximum. Relevé du prix, de sa valeur exacte, et de la phrase qui nomme la somme de référence, recopiée mot pour mot. Notre propre site n’est pas dans le panel.
- Dénominateurs
- 22 sites lus, et non 26. Trois étaient injoignables le 30 août 2026 : deux répondaient en erreur, un nom de domaine ne résolvait plus. Un quatrième fait de la conciergerie d’entreprise pour salariés, pas de la location courte durée. Les quatre sortent du calcul au lieu d’être comptés comme n’affichant pas de prix. Les lignes suivantes du tableau changent de dénominateur à dessein : la somme de référence et la mention des taxes ne se reprochent qu’à ceux qui publient quelque chose.
- Deux niveaux d’exigence sur la somme de référence
- Les deux niveaux se comptent sur les 13 sites qui publient un pourcentage, seuls concernés. Le premier, 10 sur 13, retient ceux qui nomment le montant : chiffre d’affaires, revenus locatifs, revenus nets ou nuitées encaissées. Le second, 6 sur 13, ne retient que ceux qui disent en plus ce qui en est exclu, par exemple hors frais de ménage ou hors frais de plateforme. Deux sites supplémentaires expliquent le montant de référence sans publier de taux : ce sont les deux mêmes dont la phrase de prix est inexploitable, cités plus bas, et ils comptent dans les 8 sans prix exploitable, pas ici.
- Un taux par entreprise pour la médiane
- La médiane ne retient qu’un taux par entreprise, son offre d’entrée, pour ne pas laisser un acteur à trois formules peser trois fois. Ce choix ne change pas le résultat : en retenant l’offre intermédiaire du seul acteur dont les formules s’étalent de 12 % à 32 %, la médiane reste 22 %. Ces deux bornes extrêmes viennent de ce seul prestataire, et c’est la raison pour laquelle la fourchette annoncée en tête de page s’arrête aux offres d’entrée.
- Sur les forfaits
- Deux forfaits mensuels apparaissent dans le relevé, à 149 € et 169 €. L’un vient du site qui ne publie qu’un forfait. L’autre vient d’un site qui publie aussi des pourcentages, sur une autre page, et dont les deux modèles se contredisent.
- Ce que ce relevé ne couvre pas
- La lecture porte sur le texte des pages. Un prix affiché uniquement dans une image, un document à télécharger ou un simulateur qui se déclenche au clic n’a pas été vu. Un site classé sans prix peut donc en publier un ailleurs. Deux sites portent une phrase de prix inexploitable, non interprétable comme un taux ; avec les 6 qui ne publient aucun chiffre, ils forment les 8 sites sans prix exploitable. La médiane porte sur les seuls taux affichés, et rien ne dit que les 8 conciergeries muettes pratiquent les mêmes. Enfin, nous ne nommons aucune des entreprises relevées, parce que ce relevé sert à décrire un marché et pas à désigner des concurrents. Le revers est assumé : nos comptages ne sont pas refaisables ligne à ligne par le lecteur.
Ce qu’une conciergerie coûte sur une année, pas sur un mois
Un taux se lit mal en pourcentage et bien en euros. Voici ce que coûtent les taux du marché, appliqués aux trois repères de revenus mesurés sur les annonces toulousaines actives entre août 2025 et juillet 2026.
| Position de l’annonce | Revenu sur l’année | Coût à 12 % | Coût à 22 % | Coût à 25 % |
|---|---|---|---|---|
| Les 10 % du haut | 24 980 € | 2 998 € | 5 496 € | 6 245 € |
| La médiane | 17 914 € | 2 150 € | 3 941 € | 4 479 € |
| Le quart du bas | 5 414 € | 650 € | 1 191 € | 1 354 € |
Sur l’annonce médiane, passer du taux le plus bas au taux médian coûte 1 791 € sur une année. C’est un vrai montant, et c’est celui que tout le monde négocie.
D’où viennent ces revenus, et ce qu’ils ne disent pas
- Source
- GuestFavorites, page des taux d’occupation Airbnb de Toulouse, relevée le 30 août 2026. Période couverte : août 2025 à juillet 2026, sur 3 570 annonces déclarées actives.
- Ce que ces revenus ne disent pas
- Ils sont donnés toutes typologies confondues, du studio au T3 et plus, et ne décrivent aucun logement précis ni aucun quartier. La source ne publie ni la définition d’une annonce active, ni ce que ses trois repères recouvrent exactement : un seuil de distribution ou une moyenne de groupe, un montant réservé ou un montant versé après prélèvement de la plateforme. Nous les employons donc comme des ordres de grandeur pour comparer des taux entre eux. Jamais comme un revenu attendu, et surtout pas comme un revenu net : ni les charges, ni la fiscalité, ni les frais facturés en dehors de la commission n’y figurent.
- Limite de la source
- GuestFavorites est un outil commercial qui vend un abonnement, et il ne publie pas sa méthode d’échantillonnage. Inside Airbnb, le principal jeu de données ouvert sur les locations Airbnb, ne couvre pour la France que Bordeaux et Lyon : Toulouse n’y figure pas, vérifié le 30 août 2026. Sur cette ville, aucune source indépendante n’existe. Un second outil commercial, Airbtics, mesure 19 000 € de revenu annuel médian sur une période décalée, février 2025 à janvier 2026, page consultée le 20 août 2026. Les deux se recoupent, ils ne se confirment pas.
Le pourcentage n’est pas le seul chiffre qui compte
Reprenez la colonne des revenus. Entre l’annonce médiane et les 10 % du haut, il y a 7 066 € d’écart sur une année, sur le même marché, la même ville et les mêmes 12 mois. Entre le taux le plus bas relevé à Toulouse et le taux médian, il y a 1 791 €.
L’écart de place dans le classement toulousain vaut près de quatre fois l’écart entre le taux le plus bas et le taux médian.
Ce que cette comparaison ne prouve pas, et il faut le dire avant d’aller plus loin. Ces trois lignes décrivent trois positions dans une distribution, pas trois moments de la vie d’un même logement. Rien dans ces données ne démontre qu’une conciergerie fait passer une annonce de la médiane aux 10 % du haut, et personne ne peut vous le garantir sur votre bien sans l’avoir vu. Ces chiffres mesurent la taille de l’enjeu, ils ne promettent aucun résultat.
La seule comparaison qui se fasse à logement constant est d’ailleurs défavorable au prestataire, et la voici. Une annonce des 10 % du haut dont le propriétaire fait tout lui-même conserve 24 980 €, soit 6 245 € de plus que la même annonce confiée à 25 %. Une conciergerie ne se paie pas en économies. Elle se paie si, et seulement si, elle rapporte plus que ce qu’elle prend. Un propriétaire qui remplit déjà son calendrier, qui répond vite et qui gère son ménage sans y penser n’a aucune raison financière de déléguer. C’est la première réponse honnête à lui donner.
La conséquence pratique vaut dans les deux sens. Comparer deux prestataires sur 10 points de commission revient à arbitrer 1 791 € pendant qu’un montant presque quatre fois plus grand reste ouvert. La question utile en rendez-vous porte donc sur le travail, pas seulement sur le taux : qu’est-ce qui change sur l’annonce, en combien de temps, et à quoi le verra-t-on.
Commission ou forfait : le seuil se calcule en une multiplication
Le relevé du 30 août retrouve à Toulouse les trois modes de facturation du métier : la commission sur les encaissements, le forfait mensuel fixe, et la facturation à l’acte, ménage par ménage et intervention par intervention. Les deux premiers se comparent directement, et le point de bascule se calcule.
Un forfait mensuel coûte moins cher qu’une commission de 20 % au-dessus de 60 fois son montant en chiffre d’affaires annuel. Un forfait à 250 € par mois coûte 3 000 € sur l’année : il devient avantageux au-dessus de 15 000 € de revenus. En dessous, la commission coûte moins.
Chiffre d’affaires d’équilibre = forfait mensuel × 12 ÷ taux de commission. À 20 %, cela revient à multiplier le forfait par 60. À 12 %, par 100. À 25 %, par 48. La formule s’applique à n’importe quel devis reçu, à une condition stricte : que les deux offres couvrent le même périmètre, et s’entendent toutes deux hors taxes ou toutes deux taxes comprises.
| Position de l’annonce | Revenu sur l’année | Forfait mensuel équivalent à 20 % |
|---|---|---|
| Les 10 % du haut | 24 980 € | 416 € par mois |
| La médiane | 17 914 € | 299 € par mois |
| Le quart du bas | 5 414 € | 90 € par mois |
Le tableau porte une conséquence dure pour les petites annonces. Sur un logement du quart du bas, tout forfait supérieur à 90 € par mois coûte plus cher qu’une commission de 20 %, et les deux forfaits relevés à Toulouse sont à 149 € et 169 € par mois. La réserve reste entière : ni l’un ni l’autre ne dit ce qu’il couvre exactement, et un forfait qui exclut le ménage ne se compare pas à une commission qui l’inclut. Le sens de la conclusion, lui, ne bouge pas. Un propriétaire qui loue peu a intérêt à la commission, y compris à un taux élevé.
Un dernier argument n’apparaît pas dans le tableau, et il porte sur la trésorerie plutôt que sur le coût. Un forfait se paie en janvier au même prix qu’en août. Il facture donc plein tarif les mois où vous encaissez le moins, alors qu’une commission suit la saison.
Sur quelle somme le taux s’applique, et ce qui se facture en dehors
Deux offres affichées à 20 % ne facturent pas la même chose si elles ne calculent pas sur la même somme. Le relevé en retrouve trois : le prix de l’annonce ménage compris, avant les frais de service du voyageur ; le montant versé par la plateforme sur votre compte ; et ce même montant une fois les frais de ménage retirés.
Ce ne sont pas des nuances, parce que deux prélèvements s’intercalent entre le premier montant et le troisième.
Le premier est la commission de la plateforme elle-même. Airbnb propose deux structures de frais. Dans la première, les frais sont partagés : le voyageur paie sa part, et la plateforme indique que la plupart des hôtes paient 3 % du prix total. Dans la seconde, l’hôte paie seul la totalité des frais, et le prélèvement monte à 15,5 % pour la plupart des hôtes, de 14 à 16 % pour les autres. Dans les deux cas ces frais se calculent hors taxes et hors frais de service du voyageur. Les chiffres viennent de la page officielle des frais de service Airbnb. Un taux de conciergerie appliqué avant ce prélèvement porte donc sur une somme que vous ne toucherez jamais.
Le second est le ménage. Quand le voyageur a payé des frais de ménage, cet argent ira au prestataire de nettoyage : commissionner dessus revient à prendre un pourcentage sur une somme qui ne fait que passer par vous.
Nous avons chiffré cet écart sur un mois type, hypothèses affichées, sur notre page de tarifs et son calcul ligne par ligne : pour 1 000 € encaissés et 3 séjours à 55 € de ménage, le prix de l’annonce ménage compris atteint 1 195 €, une fois les frais de plateforme et le ménage remis dedans. Un même taux de 20 % facture donc 239 € s’il se calcule sur ce montant, contre 200 € s’il se calcule sur ce que vous recevez. Le voyageur, lui, a payé davantage encore, puisqu’il règle en plus son propre frais de service. Sur douze mois de ce régime, l’écart atteint 468 €, sans qu’un seul point de pourcentage ait changé. Ce sont des hypothèses d’illustration, à remplacer par les vôtres.
Le geste utile avant de signer : demandez le montant en euros sur vos 12 derniers mois, pas le pourcentage. Donnez vos relevés de versements de l’année écoulée, et faites écrire la facture que ces 12 mois auraient produite, taxes comprises. Un prestataire qui ne sait pas répondre en euros n’a pas de calcul clair, et c’est ce calcul qu’il faut lire, pas son taux.
Ce qu’un taux couvre en général, et les postes qui basculent
Le périmètre le plus courant, retrouvé sur la quasi-totalité des sites lus, couvre l’annonce et ses photos, le calendrier et les prix, les échanges avec les voyageurs, les arrivées et les départs, la coordination du ménage, la rotation du linge et le traitement des petits incidents.
Quatre postes, eux, changent d’une offre à l’autre, et ce sont ceux qu’il faut faire écrire noir sur blanc.
- Le ménage : compris dans le taux chez les uns, refacturé à chaque rotation chez les autres, avec ou sans marge. Sur un logement qui tourne, la différence se compte en centaines d’euros par an.
- Le linge : blanchisserie incluse, refacturée au prix payé, ou à votre charge.
- Les consommables et la maintenance : refacturés au prix payé chez les plus transparents, majorés ailleurs, et parfois assortis d’un tarif horaire distinct en soirée et la nuit.
- La mise en service du logement : un seul site sur 22 la chiffre publiquement, entre 250 et 400 € hors taxes selon la taille du logement. Un autre annonce la sienne offerte. Les 20 restants n’en parlent pas, ce qui ne veut pas dire qu’elle est gratuite.
Nous détaillons le premier de ces postes dans notre article sur le ménage d’un Airbnb entre deux séjours.
L’ensemble de ce que nous prenons en charge, et ce que nous ne faisons pas, est listé sur la page de la prise en charge.
La question qui revient le plus
Une conciergerie peut-elle prendre une commission sur les frais de ménage payés par le voyageur ?
Rien ne l’interdit, et certaines grilles le prévoient. C’est exactement pour cette raison que la somme de référence doit être écrite dans le contrat. Reprenons l’hypothèse d’illustration de la section précédente : 3 séjours par mois, et 55 € de ménage réglés par le voyageur à chaque fois. Le montant de référence grossit alors de 1 980 € sur l’année, et une commission de 20 % appliquée dessus coûte 396 € de plus. Ces 396 € isolent le seul effet du ménage, quand les 468 € vus plus haut ajoutaient aussi le prélèvement de la plateforme. Ces deux hypothèses ne sont pas mesurées, elles servent à montrer l’ordre de grandeur. Remplacez-les par les vôtres : le mécanisme ne change pas, et le taux affiché n’aura pas bougé d’un point.
À retenir
- Médiane des taux d’entrée affichés à Toulouse : 22 %, soit 3 941 € par an sur une annonce médiane à 17 914 €. Étendue des offres d’entrée : 12 % à 25 %.
- 8 sites sur 22 n’affichent aucun prix exploitable, 3 sur 13 affichent un taux sans dire sur quelle somme il porte, 8 sur 13 ne disent pas s’il est hors taxes ou toutes taxes comprises, et aucun ne traite le sort de la taxe de séjour.
- Quand le prestataire facture la taxe sur la valeur ajoutée, un taux annoncé hors taxes coûte un cinquième de plus qu’il n’en a l’air : 22 % hors taxes valent 26,4 %. Aucun cas hors taxes n’a été relevé à Toulouse, la question reste à poser.
- Un forfait mensuel devient moins cher qu’une commission de 20 % au-dessus de 60 fois son montant en chiffre d’affaires annuel, à périmètre égal.
Avant de comparer des pourcentages, faites regarder votre annonce
Nous ouvrons votre annonce, nous la comparons à des logements semblables de votre secteur, et nous vous écrivons par retour ce qui la freine. C’est gratuit, sans engagement, et vous en faites ce que vous voulez, y compris rien. Si votre calendrier est déjà plein, nous vous le dirons aussi.
Recevoir l’audit gratuit de mon annonce · Nos tarifs et leur calcul ligne par ligne · Comment ça se passe, et comment on arrête
Natalia Cavadji, Conciergerie Toulouse. Location courte durée à Toulouse et dans un rayon de 20 km autour du centre.
Publié le . Réécrit intégralement le : les fourchettes de prix non sourcées de la version précédente sont retirées, remplacées par un relevé de 22 sites de conciergeries toulousaines, les repères de revenus mesurés sur le marché toulousain, l’écart entre un taux hors taxes et un taux toutes taxes comprises, et le calcul du seuil de bascule entre forfait et commission.
Les montants de cette page sont indicatifs et non contractuels. Ils sont calculés sur des repères de marché datés, jamais sur un logement précis, et aucun revenu n’est garanti. Le relevé des prix affichés est à refaire dans un an, les grilles bougeant d’une saison à l’autre.