Ce que nous prenons en charge, et ce que nous ne faisons pas.
Cinq postes, tous compris dans la même commission. Aucun n'est facturé à part, aucun ne devient optionnel une fois le logement en ligne.
L'annonce et les prix.
C'est là que se joue l'essentiel du revenu, et c'est ce qu'un propriétaire seul travaille le moins, faute de temps.
Nous venons chez vous, nous photographions le logement, puis nous reprenons le titre, la description, la liste des équipements et les règles. Une annonce déjà en ligne est refaite entièrement plutôt que retouchée : ce qui plafonne la visibilité est presque toujours dans les fondations, pas dans les détails.
Le prix vit ensuite au jour le jour. Toulouse a un calendrier bien à elle : les congrès du centre Pierre Baudis, les matchs au Stadium, les salons, les rentrées universitaires, les ponts de printemps. Un logement au tarif fixe laisse de l'argent sur la table les soirs de forte demande, et reste vide les semaines creuses.
Ce qui se passe, concrètement
- Visite du logement et séance photo, à notre charge
- Titre et description réécrits, équipements déclarés au complet
- Règles du logement posées clairement, pour éviter les litiges
- Grille de prix révisée chaque semaine, événement par événement
- Durée minimale de séjour ajustée à la saison
- Dossier d'enregistrement en mairie monté avec vous
Ce qui se passe, concrètement
- Réponse aux voyageurs 7 jours sur 7, de 8h à 20h
- Consignes d'arrivée envoyées la veille, avec le plan d'accès
- Boîte à clés, code ou accueil sur place selon l'heure
- Assistance pendant le séjour, y compris le soir
- Relance d'avis après chaque départ
- Réponse à tous les commentaires, y compris les mauvais
L'accueil des voyageurs.
Un voyageur qui attend trois heures une réponse réserve ailleurs. C'est le levier le moins spectaculaire et le plus rentable de toute la courte durée.
Nous prenons les questions avant réservation, les consignes d'arrivée, les imprévus du séjour et les demandes de dernière minute. Vous n'avez plus de notification à surveiller le soir, et plus de trousseau à faire passer de main en main.
Après le départ, la relance d'avis est systématique. Les cinq premiers commentaires d'un logement décident de sa visibilité pour longtemps, les suivants entretiennent une note qui, elle, décide du prix que vous pouvez demander.
L'entretien courant et la plateforme.
Deux postes dont personne ne parle avant de les subir : ce qui s'use dans un logement loué deux cents nuits par an, et le travail administratif que la plateforme réclame.
L'entretien courant
Entre deux séjours, nous relevons ce qui s'use, ce qui manque et ce qui commence à casser. Un grille-pain qui lâche pendant un séjour coûte une étoile, remplacé la veille il ne coûte rien.
Nous coordonnons les petites interventions avec les artisans du secteur, nous vous prévenons avant d'engager la moindre dépense, et la facture vous parvient au prix exact payé, sans marge.
La relation avec la plateforme
L'annonce reste sur votre compte, à votre nom, avec vos avis. Nous y accédons pour la tenir, nous ne la détenons pas. Un litige, une annulation, une demande de dédommagement : nous montons le dossier et nous suivons les délais, qui sont courts.
Chaque mois, vous recevez le récapitulatif de ce qui a été encaissé et de ce qui a été prélevé, ligne par ligne.
Ce que nous ne faisons pas.
Cinq choses ne font pas partie de notre métier. Nous préférons les écrire ici plutôt que de les découvrir ensemble au deuxième mois.
Le loyer garanti
Promettre un revenu fixe suppose de prendre une marge sur les bonnes années pour couvrir les mauvaises. Le propriétaire y perd presque toujours sur la durée. Nous donnons des fourchettes datées, jamais une promesse.
La location à l'année
Nous ne plaçons pas de locataire à l'année et nous n'en avons pas le titre : cela relève d'une agence immobilière détentrice d'une carte professionnelle. Notre métier s'arrête à la courte durée.
Votre comptabilité
Nous fournissons le récapitulatif annuel des sommes encaissées et des commissions prélevées. Le choix du régime fiscal et la déclaration restent entre vous et votre conseil.
Les travaux
Nous coordonnons les petites interventions et nous vous disons ce qu'il faut reprendre. Un chantier de rénovation, lui, se traite avec des artisans, pas avec une conciergerie.
Tous les logements
Nous refusons les biens trop éloignés de nos rotations, ceux dont le règlement de copropriété interdit la courte durée, et ceux dont l'adresse ne permet pas un remplissage qui rende l'opération intéressante pour vous. Nous le disons au premier échange.
Le ménage, en détail.
C'est la première inquiétude des propriétaires, avant le prix, et c'est aussi le premier motif de commentaire négatif en courte durée, loin devant le bruit et l'emplacement. Alors voilà exactement ce qui se passe, et comment vous le constatez sans être là. Si c'est votre seule question, tout est repris sur la page consacrée au ménage d'un Airbnb à Toulouse.
À chaque rotation, la même trame
- Une équipe que nous coordonnons nous-mêmes, jamais un prestataire envoyé au hasard entre deux séjours
- La même liste de contrôle, pièce par pièce, quel que soit l'intervenant
- Linge de lit et de bain intégralement changé, envoyé en blanchisserie industrielle, jamais lavé sur place à la va-vite
- Consommables recomptés et réassortis : papier, produits d'accueil, café
- Photos de l'état du logement une fois le ménage terminé, avant l'arrivée suivante
- Ce qui est cassé, usé ou manquant vous est signalé le jour même
Comment vous le constatez à distance
Un contrôle qu'on ne peut pas vérifier n'est qu'une promesse. Vous recevez les photos de sortie de rotation et le relevé de ce qui a été signalé. Vous n'avez rien à demander, rien à relancer.
La deuxième preuve ne vient pas de nous : elle vient des voyageurs qui dorment dans le lit.
Une rotation, minute par minute.
Voilà la fiche que suit l'équipe entre le départ d'un voyageur et l'arrivée du suivant, sur un T2 du centre. Chaque ligne est horodatée, et c'est ce relevé qui remonte jusqu'à vous.
- 10h04 Départ constaté. Le code du voyageur est désactivé, le logement est déclaré libre dans le calendrier.
- 10h22 Équipe sur place. Premier tour du logement, avant d'avoir touché à quoi que ce soit.
- 10h31 État des lieux photo. Salon, chambre, cuisine, salle de bain. C'est cette série qui sert en cas de casse.
- 10h48 Linge sorti. Draps, housses et serviettes partent en blanchisserie, le jeu propre est posé.
- 11h35 Salle de bain et cuisine. Liste de contrôle par pièce, dans l'ordre, jamais de mémoire.
- 12h06 Réassort. Papier, produits d'accueil, café, sacs. Ce qui manque est recompté et noté.
- 12h20 Signalement. Joint de douche à reprendre. Photo jointe, devis demandé, propriétaire prévenu avant toute dépense.
- 12h34 Contrôle final et photos de sortie. C'est la série que vous recevez.
- 15h00 Logement prêt. Nouveau code activé, consignes d'arrivée envoyées au voyageur suivant.
- 16h30 Arrivée du voyageur. Rotation close, 2 h 30 sur place, aucune intervention de votre part.
Questions sur la prise en charge.
Puis-je ne confier qu'une partie ?
Oui, mais nous le déconseillons sur le ménage et sur les voyageurs, parce que ce sont les deux postes où un décalage se voit immédiatement dans les commentaires. Sur le reste, tout est modulable. Nous en discutons avant de démarrer, pas après.
Travaillez-vous aussi avec Booking et les autres plateformes ?
Oui, quand cela a un sens pour le logement. Toulouse a une vraie demande professionnelle de semaine que Booking capte bien. La diffusion sur plusieurs plateformes suppose des calendriers synchronisés sans faille, faute de quoi elle produit des doubles réservations qui coûtent bien plus cher que ce qu'elles rapportent. Nous ne l'ouvrons donc qu'une fois l'exploitation stabilisée.
Qui accueille les voyageurs sur place ?
Selon le logement et l'heure d'arrivée : boîte à clés sécurisée, serrure connectée, ou accueil en personne. Dans le centre, l'arrivée autonome est presque toujours la bonne réponse, parce que les voyageurs arrivent à pied, tard, et souvent avec du retard.
Que se passe-t-il si je veux récupérer mon logement ?
Vous nous prévenez avec un mois de préavis, nous honorons les réservations déjà confirmées, et nous vous rendons les clés, les accès et les consignes. L'annonce, elle, n'a jamais quitté votre compte. Aucune indemnité de rupture, aucun frais de sortie. L'accompagnement démarre sur trois mois : avant ce terme, seuls les frais de mise en place déjà engagés restent dus. Tout est écrit sur la page comment ça se passe.
Voir ce que ça donne sur votre logement.
Nous partons de l'adresse, de la surface et du nombre de couchages. Vous recevez par écrit ce qui freine votre annonce et la fourchette de revenu que le logement peut viser. Sans engagement, et sans relance derrière.