Cinq sources tarifaires relues le 7 septembre 2026, puis un calcul en euros. Nous sommes à Toulouse, pas à Bordeaux : cette page sert à lire un devis. Avec une TVA à 20 %, un taux de 20 % hors taxes vaut 24 % toutes taxes comprises.
- La conversion hors taxes vers TTC, chiffrée sur un même mois
- 90 nuits par an depuis le 1er janvier 2026, et ce que le plafond fait aux forfaits
- La compensation exigée en résidence secondaire, doublée dans le secteur A
Sur cinq sources lues, quatre mélangent des taux hors taxes et des taux TTC.
Quatre des cinq sources relues le 7 septembre 2026 posent côte à côte des taux hors taxes et des taux toutes taxes comprises sans jamais donner la conversion, ce qui rend leurs fourchettes de 15 % à 30 % incomparables entre elles. Nous avons lu deux comparateurs, un annuaire, la page bordelaise d'une conciergerie nationale et un guide d'opérateur.
Un pourcentage sans sa TVA et sans sa base n'est pas un prix, c'est une indication.
- Annuaire de conciergeries : 15 % hors taxes au plus bas, 30 % TTC au plus haut, moyenne annoncée entre 20,6 % et 21 %, ménage exclu. Page datée du 13 novembre 2025, dont les relevés remontent à fin 2023.
- Comparateur régional : moyenne bordelaise annoncée à 21 % hors taxes hors ménage, acteurs cités de 17,5 % à 30 %. Signale que certains contrats imposent 12 mois d'engagement. Mise à jour affichée : septembre 2026.
- Page bordelaise d'une conciergerie nationale : 20 % à 24 % TTC selon le logement, aucun frais d'entrée ni abonnement. Aucune durée d'engagement écrite, aucune date de mise à jour.
- Guide national d'un opérateur : soutient qu'un contrat affiché à 15 % peut représenter 23 % à 28 % une fois les lignes annexes comptées, et chiffre les frais de mise en place entre 150 € et 400 €. C'est la seule des cinq à poser la question de la base de calcul.
- Comparatif éditorial : 15 % à 25 % hors taxes, un acteur à 24 % TTC. Mise à jour affichée : 3 août 2026. Annonce un plafond de 120 jours pour Bordeaux.
Un mois bordelais, ligne par ligne
« 20 % » et « 24 % » peuvent être exactement le même montant.
Un taux de 20 % hors taxes et un taux de 24 % toutes taxes comprises prélèvent exactement la même somme, 3 024 € sur les 12 600 € de notre exemple. Voici ce mois inventé pour le calcul, au plafond bordelais de 90 nuits sur l'année, commission portée sur les nuits et le ménage.
La question qui tranche, en une phrase
Demandez : combien votre commission fait-elle en euros, TVA comprise, sur cette réservation précise ? Une réponse en euros règle d'un coup la TVA, la base de calcul et le périmètre des services.
Sur notre exemple, un « 15 % » hors taxes prélève 2 268 € TVA comprise quand un « 20 % » déjà TTC en prélève 2 520 € : le taux affiché le plus bas n'est pas toujours celui qui coûte le moins.Ce que valent, TVA comprise, les taux réellement rencontrés à Bordeaux, sur 12 600 € de nuits et de ménage.
| Taux affiché | Ce qu'il vaut TVA comprise | Prélevé sur 12 600 € |
|---|---|---|
| 15 % hors taxes | 18 % TTC | 2 268 € |
| 17,5 % hors taxes | 21 % TTC | 2 646 € |
| 20 % hors taxes | 24 % TTC | 3 024 € |
| 24 % déjà annoncés TTC | 24 % TTC | 3 024 € |
| 30 % déjà annoncés TTC | 30 % TTC | 3 780 € |
Depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale se loue 90 nuits par an à Bordeaux.
La Ville a abaissé son plafond de 120 à 90 nuits par année civile, par délibération du 8 juillet 2025, en application de la loi du 19 novembre 2024. Les locations de chambres chez l'habitant et les résidences secondaires ne sont pas visées par ce plafond. Voici l'effet sur un même logement, à prix de nuit inchangé.
| Sur la même année | Avant le 1er janvier 2026 | Depuis le 1er janvier 2026 |
|---|---|---|
| Nuits autorisées en résidence principale | 120 par an | 90 par an |
| Recettes de nuitées à 120 € la nuit | 14 400 € | 10 800 € |
| Une commission de 24 % TTC sur les nuits et le ménage | 4 032 € | 3 024 € |
| Un forfait fixe de 300 €, rapporté à la nuit louée | 2,50 € | 3,33 €soit + 33 % pour la même somme facturée |
Le pourcentage suit les recettes, il encaisse le plafond sans changer de poids. Ce sont les lignes fixes qui deviennent plus lourdes : 33 % de plus par nuit louée, à somme facturée identique.
Faites donc chiffrer les frais de mise en place, les abonnements et les forfaits photo à la nuit louée, et non à l'année. Sur 90 nuits, un forfait de 300 € pèse 3,33 € par nuit. La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement restent obligatoires, même sous le plafond.
Le coût qui ne figure sur aucune grille tarifaire : la compensation.
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Bordeaux suppose une autorisation de changement d'usage, soumise à compensation. Le règlement de la Ville est entré en vigueur le 1er avril 2026 et n'a pas d'effet rétroactif. Aucune des cinq sources tarifaires lues ne le chiffre.
Elle est attachée au local, pas à la personne
L'autorisation obtenue avec compensation a un caractère réel et définitif : elle suit le logement. Le changement d'usage d'un logement social conventionné, lui, est interdit.
Au moins la même surface, créée ailleurs en logements
Les locaux apportés doivent créer des unités de logement de qualité et de surface au moins équivalentes. La surface se calcule en plancher, garages, greniers et caves compris.
Intra-cours, la surface demandée est double
Un logement de 40 m² dans ce secteur exige 80 m² de logements créés. L'exigence retombe à la surface simple si la compensation se fait en logements sociaux conventionnés.
Un diagnostic énergétique de classe A à E
Le dossier exige un diagnostic compris entre A et E, ce qui écarte les classes F et G. Les rez-de-chaussée ne peuvent pas servir de compensation, et les deux transformations doivent être concomitantes.
Questions sur le tarif d'une conciergerie à Bordeaux.
Six réponses pour lire un devis, comparer deux taux qui ne se comparent pas, et retrouver les règles bordelaises à leur source officielle.
Vous intervenez à Bordeaux ?
Notre présence sur place couvre Toulouse et environ 20 km autour du centre. Cette page sert à lire un devis bordelais et à retrouver les règles de la ville à leur source. L'audit d'une annonce se fait par écrit et à distance, partout en France. Pour une prise en charge complète, nous étudions les logements à partir du T2 dans notre zone toulousaine.
Un taux à 20 % est-il moins cher qu'un taux à 24 % ?
Pas forcément : avec une TVA à 20 %, un taux de 20 % hors taxes vaut exactement 24 % toutes taxes comprises. Sur notre exemple à 12 600 € de nuits et de ménage, les deux prélèvent 3 024 €. Demandez donc toujours le montant en euros, TVA comprise, sur une même réservation.
Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale à Bordeaux ?
90 nuits par année civile depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant. La Ville de Bordeaux l'a voté le 8 juillet 2025, en application de la loi du 19 novembre 2024. La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement restent obligatoires, y compris sous ce plafond.
Et pour une résidence secondaire à Bordeaux ?
Il faut une autorisation de changement d'usage, soumise à compensation : créer ailleurs des logements d'une surface au moins équivalente. Dans le secteur A, intra-cours, la surface demandée est double. Le règlement de la Ville est entré en vigueur le 1er avril 2026 et n'a pas d'effet rétroactif.
Le plafond de 90 nuits change-t-il le tarif d'une conciergerie ?
Le pourcentage, non : il suit les recettes. Les lignes fixes, oui : un forfait de 300 € se répartissait sur 120 nuits, il se répartit désormais sur 90, soit 3,33 € par nuit contre 2,50 €, une hausse de 33 %. Faites chiffrer les forfaits à la nuit, pas à l'année.
Que faut-il faire écrire dans le devis avant de signer ?
Cinq points : la base sur laquelle tombe le pourcentage, la mention hors taxes ou toutes taxes comprises, qui règle le ménage et le linge, la durée d'engagement et le préavis, et la liste des prestations facturées en plus. Notre page sur les tarifs de conciergerie à Toulouse détaille nos propres réponses.
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